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CBRE:不動產市場韌性將全面受考驗

台北CBRE世邦魏理仕2019年1月24日發佈《2019年亞太不動產市場展望》報告中指出,2019年亞太區經濟將維持穩定發展態勢,但由於中美貿易爭端以及美國聯準會升息所帶來的多重風險,不動產市場韌性將全面面臨考驗。世邦魏理仕認為,亞太區整體不動產市場基本面良好,然而面臨金融市場的動盪,預料投資人將轉為相對審慎的投資策略。

世邦魏理仕集團總裁暨亞太區、中東及非洲區顧問服務部執行長Martin Samworth表示:「受到貨幣政策及全球金融市場不定性影響,亞太區的商用不動產市場韌性將全面面臨考驗,投資人在進行投資交易時須更審慎的檢視。」

面臨資產價格走升、收益率走低,加上借貸成本的大幅增加,優質投資標的選擇相當有限,世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示:「2019年將由『市場信心』左右投資市場動能,『市場需求』的影響性將相對減低。無論是投資人致力實現資產組合配置多元化、或是租戶尋求強化空間使用效率,透過運用靈活策略以強化應變力,將是2019年的主要課題。 」

隨著辦公空間使用需求的持續變化,未來企業的不動產策略將呈現靈活化趨勢。靈活辦公空間將會被更多企業採用並納入核心物業組合,以適應外部局勢的變化。世邦魏理仕顧問與交易部主管陳頌民表示:「面對市場不確定性因素增加,投資人須為潛在投資交易進行嚴格評估,並適時把握市場上的結構性投資機會,企業租戶則建議加強不動產策略的靈活性,以強化企業資產組合韌性。」

世邦魏理仕針對投資市場、商辦市場、零售和工業及物流市場的主要趨勢,分別做了以下預測:

投資市場5大趨勢

•兌現收益:面臨資產價格走升、收益率走低,加上借貸成本的大幅增加,優質投資標的選擇相當有限。建議投資人儘早獲利了結,並針對資產配置組合及投資策略重新檢視。

•專注結構性投資機會:建議投資人將重心轉移,以結構性的投資機會,如倉儲物流地產、資料中心、長租公寓等領域,取代部份的周期性投資機會。

•去中心化:企業租戶在控制成本的考量下,紛紛將辦公室搬離市中心,選擇進駐非核心區域,這便是投資人在傳統融資管道緊縮的背景下,創造出不動產債務市場上更寬鬆的機會。

•審慎決策:在資產收益率下降、借貸成本走升、加上資產價格攀史上高水平的多重挑戰夾擊,建議投資人須審慎評估潛在投資交易。

•成交趨緩:世邦魏理仕預測,2019年交易動能將趨緩,預估亞太區商用不動產全年總交易金額將落在1,200億美元的水平。

商辦市場5大趨勢

•需求持穩:亞太區商辦需求預估將呈穩定增長的趨勢,科技公司、靈活辦公空間業者預計將成為支撐商辦市場的兩大主力。

•靈活辦公市場區隔:世邦魏理仕觀察,對於尚未建立成熟盈利模式的業者,穩固財務表現將成為決定未來是否進一步發展的先決條件。預計更多業者營運重心將以強化出租率為主,靈活辦公空間的需求也將進一步放緩。

•市場供給高峰:觀察亞太市場發展,2019年將迎來商辦市場供給高峰。以上海(中國)、班加羅爾(印度)、德里(印度)為例,有60%的商辦新供給集中在非核心商務區域。

•租金成長放緩:亞太商辦市場整體租金增速將進一步放緩,成長幅度將低於五年以來的平均水平。

•靈活空間趨勢:隨著辦公空間使用需求的持續變化,未來企業的不動產策略將呈現靈活化趨勢。靈活辦公空間將會被更多企業採用並納入核心物業組合,以適應外部局勢的變化。

零售市場3大趨勢

•全通路策略:「全通路零售」轉型步伐加速,零售業者致力整合線上、線下進行全通路發展策略,以進一步提升品牌體驗。此外,零售業者同時強化實體店面的消費者體驗,展店速度將進一步放緩。

•零售業房東租戶新關係:商場經營者將與租戶合作更緊密,除了提供空間租賃,也將更積極參與租戶的行銷及業務發展,以攜手合作提升收益。此外,商場經營者未來也將增加「娛樂類」的租戶佔比,以強化集客力。

•租金成長有限:零售市場租金成長力道疲弱,核心商業中心是推升整體租金的主要驅動力。

工業及物流市場3大趨勢

•需求持續推升:受到「全通路零售」趨勢引領及支撐,現代物流設施及空間需求將持續推升。

•科技應用:建議租戶運用創新科技應用,提升供應鏈營運效率。同時也建議業主進行相關設施、空間升級,以維持競爭力。

•成長型市場:亞太區整體租金增長率預計為3%,其中墨爾本(澳洲)、上海(中國)和北京(中國)將是引領租金成長的主要城市。